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Charakterisierung der Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines Grundstücks oder eines Teils davon wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällig. Sie basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und gehört zu den Steuern der Bundesländer, die sie an ihre Kommunen weitergeben. Der Steuersatz variiert je nach Region und liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Gebieten wie Schleswig-Holstein und Brandenburg. Bei einem Immobilienerwerb gehört sie zu den zusätzlichen Kosten.
Im Jahr 2023 betrug die Grunderwerbsteuer in Deutschland 12,2 Milliarden, was rund 1,3 % eines Gesamtsteueraufkommens von 915,9 Milliarden Euro entspricht.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die bei der Übertragung von in Deutschland liegenden Grundstücken anfällt. Hierzu gehören auch bestimmte rechtliche Transaktionen im Zusammenhang mit Grundbesitz oder die Übertragung von Gesellschaften mit Grundbesitz.
Die Steuer bezieht sich auf Transaktionen, bei denen ein Eigentums- oder Kontrollwechsel eines inländischen Grundstücks gemäß § 2 GrEStG stattfindet. Als Objektsteuer berücksichtigt die Grunderwerbsteuer nicht die individuellen Umstände des Steuerzahlers. Der Bund besitzt die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis in Bezug auf die Grunderwerbsteuer. Die Länder haben gemäß dem Grundgesetz sowohl die Ertrags- als auch die Verwaltungshoheit und können den Steuersatz festlegen.
Die Grunderwerbsteuer ist als Rechtsverkehrsteuer klassifiziert, da sie sich auf rechtliche Transaktionen bezieht, typischerweise auf den Kauf eines Grundstücks gemäß §§ 433, 311b BGB. Da der Steuerschuldner auch der Träger der GrESt ist, handelt es sich um eine direkte Steuer.
Obwohl es keine standardisierten GrESt-Richtlinien gibt, sind einige wesentliche Bestimmungen, insbesondere in Bezug auf das GrEStG, zu berücksichtigen.
Prüfungsschema Grunderwerbsteuer
Prüfungstipp
Steuerberaterprüfung
Die Grunderwerbsteuer war 2014 das erste Mal Gegenstand der schriftlichen Steuerberaterprüfung mit 4 Wertungspunkten. Dabei musste in Verbindung mit der Erbschaftsteuerberechnung eine vom Erblasser geschuldete Grunderwerbsteuer als Nachlassverbindlichkeit gemäß § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG berechnet werden.
2016 war die Grunderwerbsteuer als eigener Aufgabenteil im Rahmen der Erbschaftsteueraufgabe zu behandeln. Die Aufgabe umfasste insgesamt 30 Wertungspunkte, wovon ca. 33 % auf den grunderwerbsteuerlichen Aufgabenteil entfielen.
Merke
Bei der Bearbeitung von Aufgaben aus dem Grunderwerbsteuerrecht sollten Sie grundsätzlich einem festen Aufbau folgen:
Schritt 1:
Prüfung der Steuerbarkeit, §§ 1 und 2 GrEStG
Schritt 2:
Prüfung der Steuerpflicht, Steuerbefreiungen, §§ 3-7 GrEStG
Schritt 3:
Ermittlung der Bemessungsgrundlage, §§8-10 GrEStG
Schritt 4:
Steuersatz und die Berechnung der Steuer, § 11 GrEStG
Schritt 5:
Bestimmung des Steuerschuldners, § 13 GrEStG
Schritt 6:
Entstehung der Steuer und weitere Festsetzungsbedingungen, § 16 GrEStG
Erläuterungen zum Prüfungsablauf
Schritt 1: Prüfung der Steuerbarkeit
Es gilt zu prüfen, ob ein inländisches Grundstück im Sinne des § 2 GrEStG und ein Erwerbsvorgang nach § 1 GrEStG vorliegt.
Schritt 2: Prüfung der Steuerpflicht
Sofern keine Steuerbefreiung oder ein Nichterhebungstatbestand gemäß der §§ 3 bis 7 GrEStG vorliegt, ist der Vorgang steuerpflichtig.
Schritt 3: Ermittlung der Bemessungsgrundlage
Um die Bemessungsgrundlage festlegen zu können muss der Wert der Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 GrEStG oder der Grundbesitzwert im Sinne des § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 157 Abs. 1 bis 3 BewG geprüft werden.
Schritt 4: Berechnung der Steuer
Die Berechnung der Steuer erfolgt in dem wir die Bemessungsgrundlage mit dem anwendbaren Steuersatz nach § 11 GrEStG multiplizieren.
Schritt 5: Bestimmung des Steuerschuldners
Es folgt die Festsetzung gegenüber dem Steuerschuldner nach § 13 GrEStG.
Schritt 6: Entstehung der Steuer und weitere Festsetzungsbedingungen
Im letzten Schritt werden der Zeitpunkt der Steuerentstehung nach § 14 GrEStG und weitere Festsetzungsbedingungen nach § 16 GrEStG geprüft.
Beispiel
Lena hat in Bremen ein bebautes Grundstück erworben. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fand am 12.04.02 statt, und die Vermerkung der Eigentumsränderung im Grundbuch wurde am 21.05.02 vorgenommen. Der Kaufpreis beträgt 460.000 €. Es wurde im Vertrag festgelegt, dass die Käuferin die GrESt allein trägt. Das zuständige Finanzamt gibt den Bescheid bezüglich GrEStG am 30.04.02 bekannt.
Es handelt sich um einen steuerbaren Vorgang gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, konkret um einen Kauf von einem inländischen Grundstück gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG. Mangels erkennbarer Steuerbefreiung (insbes. § 3 GrEStG), ist dieser Kaufvorgang vollumfänglich steuerpflichtig. Die Bemessungsgrundlage ist die vereinbarte Gegenleistung, in diesem Fall der festgelegte Kaufpreis von 460.000 € (§§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Gemäß § 11 Abs. 1 GrEStG liegt der Steuersatz bei 3,5%. Es ist jedoch möglich, dass Bundesländer individuelle Sätze festlegen. In Bremen beträgt dieser aktuell 5% (wobei in Prüfungen in der Regel darauf hingewiesen wird, wenn keine abweichenden Steuersätze gelten sollten). Die GrESt beträgt somit 23.000 €.
Nach § 13 Nr. 1 GrESIG sind sowohl Verkäufer als auch Käufer Steuerschuldner und haften gemeinsam. Das Finanzamt muss jedoch die im Vertrag getroffenen Absprachen berücksichtigen. Daher wird die Steuer zunächst nur gegenüber Lena, der Käuferin, festgesetzt. Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des rechtskräftigen Kaufvertrags, also mit der notariellen Beurkundung am 12.04.02 (siehe § 38 AO).
Die Fälligkeit ist gemäß § 15 Satz 1 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids gegeben. Sofern keine weiteren Besonderheiten vorliegen, ist die Grunderwerbsteuer mit Ablauf des 02.06.02 fällig.
